ĐỀ XUẤT QUY ĐỊNH CHI TIẾT HƠN VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM

ĐỀ XUẤT MÁY CHI PHẦN TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀO TỔNG CHI PHẦN TƯ

Luật Đất đai năm 2024 được tổ chức vào ngày 18/01/2024 và dự kiến có hiệu lực vào ngày 01/01/2025 với nhiều sửa đổi, bổ sung và quy định mới về quản lý nhà nước về đai đất và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong Luật mới này có rất nhiều quy định dành quyền và trách nhiệm cho Chính phủ ban hành văn bản quy định và hướng dẫn chi tiết để đảm bảo hiệu quả trong tổ chức phát triển khai thi hành. Theo đó, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều hành Luật Đất đai và Dự thảo Nghị quyết định quy về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo là hai Nghị định quan trọng có thể thực hiện các tài khoản chủ trên.

Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5.

Để đảm bảo Luật Đất đai năm 2024 được phát triển thuận lợi, thông minh, giảm thiểu tối đa các thách thức, khó khăn từ nguyên nhân do Luật và Nghị định hướng dẫn thi hành chưa cụ thể hoặc chưa rõ nghĩa thì cần thiết phải nhanh chóng, phân tích, đánh giá một cách cẩn thận các nội dung của trang thảo luận.

Cần phải định hướng dẫn về “vùng phụ cận”

Đóng góp ý kiến dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và dự thảo Nghị quyết quyết định định giá đất, luật sư Nguyễn Hưng Quang – Phó Chủ tịch Hội Luật Quốc tế Việt Nam, Văn phòng Luật sư NHQuang & Cộng sự cho rằng, cần hướng dẫn quy định về “vùng phụ cận” tại Khu 49 Điều 3 Luật Đất đai 2024 tại hải Nghị Định.

Theo đó, quy định tại Tài khoản 49 Điều 3 Luật Đất Đai 2024 quy định “Vùng phụ cận là vùng đất tiếp giáp với các điểm kết nối giao thông và giao thông tuyến có tiềm năng phát triển theo quy định”. Trường hợp này không rõ là bao gồm các tuyến tuyến tuyến giao thức mới hay bao gồm các đường tuyến tuyến giao thức được mở rộng cải tiến tạo, chỉnh sửa trang tại đô thị. Quy định này cần được thống nhất theo quy định của pháp luật. Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 quy định như sau: “Điều 31. Lập kế hoạch cải cách, điều chỉnh đô thị; phát triển khu đô thị mới và đi sai đường mới trong đô thị. Việc thiết lập quy trình chi tiết sai sót mới ở đô thị phải đảm bảo các yêu cầu về phạm vi cài đặt tối thiểu là 50 mét mỗi bên kể từ phía bên ngoài chỉ đường đỏ của tuyến đường dự kiến; khai thác hiệu quả đất hai bên đường; nghiên cứu không xây dựng, lập khối công trình, lùi khoảng cách của các công cụ, đảm bảo tăng cường tính toán và đặc tính của khu vực".

Luật sư Nguyễn Hưng Quang – Phó Chủ tịch Hội Luật Quốc tế Việt Nam, Văn phòng Luật sư NH Quang & Cộng sự.

Tại Điều 21 (Dự án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị) của Dự kiến quy hoạch đô thị và nông thôn (Dự thảo công bố ngày 19/10/2023) quy định: “Khi thiết lập quy hoạch kế hoạch chi tiết đối với đường trục mới trong đô thị phải đảm bảo phạm vi lập chiến lược tối thiểu cho mỗi bên, tính từ bên ngoài chỉ đường đỏ của đường phù hợp với yêu cầu quản lý, phát triển; bảo đảm tính hợp lý, hiệu quả về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị và khả thi trong tổ chức thực hiện”. Ngoài ra, ví dụ các khu vực TOD (vùng phụ cận) của các nhà ga đường sắt đô thị thường có bán kính từ 500m đến 1km (theo kinh nghiệm quốc tế).

Dự thảo Quyết định định nghĩa về Giá đất không đề cập đến phương pháp tính giá đất, bảng giá đất để xây dựng công cụ tăng cường

Về đất xây dựng công trình cao (hướng Điều 216 – Luật Đất đai): Luật sư Nguyễn Hưng Quang cho biết, Điều 102 Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai (Nghị định chung) hướng dẫn sử dụng đất để xây dựng trình xây dựng phải có “dự án đầu tư, hạng mục đầu tư được cơ sở quốc gia có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của luật xây dựng, luật quy hoạch đô thị, luật về kiến trúc ”. Tuy nhiên, thuật ngữ “hạng mục đầu tư” không được quy định tại Luật Đất đai, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương pháp đối tác công tư… Thuật ngữ đúng là “hạng mục của dự án đầu tư”. Do đó, luật sư Nguyễn Hưng Quang đề nghị sửa lại cho đúng với thuật ngữ được quy định của Luật Đất đai 2024 và các luật khác để tránh phát sinh ra thuật ngữ mới, thủ tục hành chính mới.

Cần có quy định cụ thể về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho xây dựng công trình ngầm (ảnh minh họa: Internet ).

Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với việc xây dựng trình bổ sung được thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 216 Luật Đất đai 2024. Các quy định liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất được quy định tại các Điều 45, 46 (hướng dẫn Điều 116 Luật Đất đai 2024). Trường hợp giao đất, thuê đất để xây dựng trình thực hiện theo Điều 51 của Dự thảo Nghị định chung cũng chưa được định nghĩa cụ thể để cấp giấy chứng nhận. Việc cấp giấy chứng nhận khá quan trọng đối với nhiều chủ đầu tư cần có giấy tờ xác nhận quyền tài sản cho các hoạt động khác nhau (như huy động tài chính…). Nếu được, cần phải xác định chi tiết hơn nội dung này theo đúng yêu cầu của Khu 7 Điều 216 Luật Đất đai 2024.

Liên quan đến đất xây dựng công trình cao hơn, Dự thảo Nghị quyết định nghĩa về Giá đất không đề cập đến phương pháp tính giá đất, bảng giá đất để xây dựng công trình cao cấp (bao gồm mục đích kinh doanh và không có mục tiêu kinh doanh) (giá đất của không gian tăng) cũng như các giải pháp hỗ trợ, ưu đãi khuyến khích và các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các dự án xây dựng xây dựng công trình bổ sung sung (theo quy định tại Khu 3 Điều 216, Luật Đất đai 2024). Hiện nay, khoản 5 Điều 216 Luật Đất đai không quy định đối với tiền sử dụng đất của không gian chứa mới chỉ đề cập đến “giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với công trình tăng cường không đục mục tiêu kinh doanh và cho thuê thu tiền đất hàng năm đối diện tích đất phục vụ công việc vận hành, khai thác thác thác sử dụng công trình thăng tiến mục tiêu kinh doanh.

Trong số các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất được quy định tại Điều 9 của Dự thảo Nghị định quy định về Giá đất thì cần chú ý tới yếu tố “được phép sử dụng đất để xây dựng công trình ngày” cùng yếu tiền tố “giới hạn số tầng được xây dựng theo kế hoạch chi tiết”. Rõ ràng, (ví dụ: trung tâm thương mại nhà ga sắt đô thị, kết nối đường giao thông với nhà ga sắt đô thị sẽ mang lại giá trị cho thương mại trung tâm thương mại).

Về quy định quyết định trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra “trường hợp bất khả kháng” theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai: Luật sư Nguyễn Hưng Quang cho rằng, trong hướng dẫn về “trường hợp bất khả kháng” tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai chưa quy định trách nhiệm của người sử dụng đất khi bị ảnh hưởng bởi trường bất khả kháng như quy định tại Bộ luật Dân sự: “ Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách hàng không thể xảy ra trước đó và không thể giải quyết được mặc dù đã áp dụng mọi giải pháp cần thiết và khả năng cho phép” (Điều 156 – Bộ luật dân sự sự kiện) event) ). Việc không xác định trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra trường hợp bất khả kháng là phải “áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” thì có thể dẫn đến tận dụng khả năng sử dụng của người sử dụng đất để viện path định nghĩa này và Nhà nước không thể thu hồi đất theo quy định tại khoản 6, 7 và 8 Điều 81.

Về quy định xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo phương pháp so sánh tại Dự thảo Nghị định quy định về Giá đất: Luật sư Nguyễn Hưng Quang nêu quan điểm: Đối với Dự thảo Nghị định quyết định về giá đất cần chú ý tới nội dung liên quan đến “điều kiện về vị trí” hoặc “điều kiện về giao thông” (Điều 9) thì cần bổ sung thêm điều kiện gần với “vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất gần với nhà ga đô thị” hoặc điều kiện về khả năng vận hành giao thông công cộng cộng khối lượng lớn (như đường sắt đô thị). Điều kiện này rất quan trọng để phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) thay vì quy định như hiện nay liên quan đến giao thông đường bộ (như “Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, giáp tiếp theo với path” được quy định trong trình duyệt).

Về quy định xác định “vùng giá trị” để phù hợp với các khu vực “vùng phụ cận” (hay khu vực TOD) Dự thảo Nghị định quy định về Giá đất: Điều 18 của Dự thảo Nghị định quy định về Giá đất cần nhắc điều chỉnh, bổ sung thêm “khu dân cư đô thị” trong “vùng giá trị” đối với nhóm đất phi nông nghiệp trong trường hợp đô thị phát triển hệ thống đường sắt đô thị UV hoặc trên cao. Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, điều kiện giao thông đến trung tâm trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong các lĩnh vực trong phụ cận (khác khái niệm Luật Đất đai) hay khu vực TOD ở các điểm đầu giao giao thông (nhà ga) của đường sắt đô thị có lợi hơn so với các khu vực khác. Quy định sẽ tạo điều kiện cho các địa phương phát triển đường sắt đô thị có thể sử dụng tiêu chí thiết lập các cơ sở giá trị khu vực dựa trên khoảng cách nhà ga đường sắt (có thể coi là điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật ). /.

Bích Lan